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[앤드류 문의 융자백과] FHA 융자

전체 모기지 융자에서 FHA 융자가 차지하는 비율이 점차 높아지고 있다. 이는 낮아진 주택가격으로 인해 다운페이를 적게 하더라도 융자액수가 그리 많지 않아 모기지 페이먼트의 부담이 크지 않기 때문인 것으로 분석된다. FHA 융자란 FHA(Federal Housing Administration)가 융자은행에 보증을 해줌으로써 다운페이를 적게 하고도 집을 살 수 있는 융자형태를 의미한다. 주택가격의 3.5% 이상을 다운하면 융자를 받을 수 있으며 크레딧 점수는 620점이 하한선이다. 이는 약 2개월 전의 3% 다운과 크레딧 580점 이상에서 약간 까다로워진 가이드라인이다. 또 DTI(Debt to Income Ratio : 월 수입 대비 모든 월 페이먼트의 비율)도 50%에서 45%로 약간 까다로워졌다. DTI는 일반 융자와 마찬가지로 FHA 융자에서도 매우 중요한 가이드라인이다. DTI 계산에 필요한 모든 월 페이먼트란 모기지 페이먼트 한 달치 재산세 한 달치 집보험 자동차 페이먼트 크레딧카드 페이먼트 그 외의 학생융자나 비즈니스융자 등 크레딧 리포트에 나오는 매달 갚아야 하는 페이먼트의 총합을 의미한다. 예를 들어 40만달러의 집을 3.5% 즉 1만4000달러 다운하고 38만6000달러를 융자받는다면 월 페이먼트는 약 2314달러(30년 고정 6%의 이자인 경우)가 되고 한 달치 재산세는 416달러 정도 PMI 보험료가 240달러 정도 한 달치 보험료는 약 80달러가 되는데 자동차 페이먼트가 400달러 크레딧카드 페이먼트가 200달러라고 가정한다면 모든 월 페이먼트의 총합은 3650달러가 된다. 이 3650달러가 월 수입의 45%를 넘지 않으려면 최소한 월 수입이 8120달러가 되어야 한다는 계산이 나온다(8120달러ⅹ45%=3654달러). 월급을 받는다면 W2와 Pay-Stub으로 자영업자라면 세금보고서로 이 액수를 보여줄 수 있어야 FHA 융자가 가능하다. FHA 융자는 일반 융자와 달리 처음에 융자액수의 1.75%의 PMI 보험료 1년치(융자액이38만6000달러라면 6755달러)를 지불해야 하는데 이는 융자액에 포함해서 융자받을 수 있다. FHA 융자승인을 받으려면 약 2개월 정도의 시간이 필요하므로 미리 융자승인을 받고 구입 가능한 집의 가격이 정해진 후에 집을 보러 다니는 것이 올바른 순서라 하겠다.

2009-06-17

[앤드류 문의 융자백과] 정부와 은행의 주택정책 (2)

최근 발표된 정부와 은행의 주택경기 부양책은 주택소유주가 아닌 정부와 은행 스스로에게 이익이 되는 정책임을 언급한 바 있다. 주택경기 부양책 중 융자조정에 관해 알아보자. 융자조정은 작년 7월 부시 행정부 시절부터 시행되어 왔다. 그런데 융자조정을 통해 페이먼트를 낮춘 주택소유주의 절반 이상이 이후 6개월 내에 결국 차압으로 집을 버렸다는 통계와 함께 그 폐단이 발견되면서 오바마 대통령은 2월 말에 새로운 융자조정 정책을 결정하고 4월 초에 그 가이드라인을 발표했다. 즉 2008년 12월 31일 이전에 모기지 융자를 받은 사람으로서 1차 융자액이 72만9750달러 이하이고 해당 주택에 거주하며 페이먼트를 낮춰주면 계속 페이먼트할 수 있다는 소득증명을 보여주면 모기지 페이먼트를 월 소득의 31%까지 낮춰주겠다는 것이다. 이 정책은 올해 12월 말까지만 시행되므로 이제 6개월여 밖에 남지 않았다. 그런데 이 정책에는 몇 가지 문제점이 발견된다. 우선 현재 월 소득이 얼마가 되어야 하는지에 대한 언급이 없다. 페이먼트를 현재 월 소득의 31%로 낮춰주겠다는 것은 좋은데 예를 들어 현재 소득이 3000달러 월 페이먼트가 2000달러인 경우 월 소득의 31% 즉 930달러로 페이먼트를 낮춰줄 것인지 묻고 싶다. 분명 대답은 'No'일 것이다. 현재 월 소득이 3000달러인데 집 페이먼트를 930달러로 낮춰준다면 이를 마다할 사람은 아무도 없을 것이다. 결국 정부와 은행들은 발표하지 않은 또 다른 암묵적인 자신들만의 가이드라인을 가지고 주택소유주들을 평가하여 정부와 은행에 이익이 되면 융자조정을 해주고 그렇지 않으면 가차없이 거절하는 매몰찬 정책을 시행하고 있는 것이다. 소득증명에도 문제가 있다. 오바마 정책에 의해 융자조정을 신청하는 사람들은 서류양식 '4506t'에 서명을 해야 한다. 4506t란 주택소유주가 은행에 제출하는 수입증명과 세금보고서가 거짓이 아닌지 확인하기 위해 은행이 IRS에 당사자의 세금보고서를 요구할 수 있도록 주택소유주가 허락하는 서식이므로 자신이 제출한 서류가 100% 진실인 경우에만 이 서식에 서명을 할 수 있다. 특히 실제 수입보다 적게 세금 보고하는 자영업자들의 경우 현실적으로는 페이먼트를 낮춰준다면 집을 유지할 수 있는데 세금보고서의 낮은 수치 때문에 융자조정의 혜택을 받을 수 없는 폐단이 발생할 수 있는 것이다. ▷문의: (213)675-4044

2009-06-10

[앤드류 문의 융자백과] 정부와 은행의 주택정책 (1)

2월 말에 발표되고 4월 초에 그 가이드라인이 정해진 오바마 정부의 주택경기 부양책은 정부와 은행이 주택소유주들을 도와주려는 것이 아니라 정부와 은행 스스로를 도와주려는 정책으로 평가받고 있다. 오바마 정부의 주택경기 부양책은 105% 재융자와 융자조정인데 2가지 정책 모두 대다수의 주택소유주들에게는 별로 도움이 되지 않는 유명무실하거나 외화내빈한 정책으로 판명되었다. 105% 재융자는 1차 융자의 액수가 현재 그 집의 시장가치의 105%가 되는 경우까지 재융자를 허용하고 있다. 재융자란 3년 5년 7년 고정 후에 변동이자로 바뀌는 프로그램을 가지고 있는데 그 기간이 다해 변동이자로 바뀌는 것을 피하기 위한 경우나 고정프로그램을 가지고 있는데 이자를 낮추기 위한 경우에 선택하게 된다. 시행초기에 105% 재융자는 집값이 하락한 상태에서 정상적인 재융자(융자액수가 집값의 80% 이하인 경우에 가능)가 불가능한 주택소유주들을 구제하기 위해 정부와 은행이 대단한 혜택을 주려는 정책으로 평가되었다. 그러나 모든 융자가 그렇듯이 105% 재융자에도 추가이자(Add On)가 있는데 이를 계산하고 나면 재융자의 의미가 사라진다. 예를 들어 집의 가치가 40만달러 1차융자의 액수가 42만달러 2차 융자의 액수가 4만달러라면 1차 융자의 LTV(집값 대비 융자액의 비율)가 105%가 되고 1차 2차 융자를 합친 CLTV(집값 대비 12차 융자액의 비율)가 115%가 되는데 이 두 가지의 조건으로 인한 추가이자가 약 2%이다. 결국 받을 수 있는 이자는 약 7%가 되는데 정상적인 재융자로 받을 수 있는 이자(약 5%)보다 2% 포인트 높은 이자로 재융자를 받으라는 것은 매우 불합리하다 하지 않을 수 없다. 105% 재융자의 추가이자 조건은 높은 LTV나 CLTV외에도 투자용 주택 콘도 2~4 유닛 등 여러 가지가 있는데 이를 모두 따지고 나면 받을 수 있는 이자는 경우에 따라 최저 6%에서 최고 10% 정도이니 '빛 좋은 개살구'가 바로 이런 경우에 해당되는 말이 아닌가 싶다. 미국 전역에서 고작 수천 가구밖에 혜택을 볼 수 없을 것으로 예상되는 105% 재융자 하루빨리 어려움에 처한 주택소유주들을 구제할 수 있는 실질적인 보완책이 나오길 기대해 본다. ▷문의: (213)675-4044

2009-06-03

[앤드류 문의 융자백과] 주택구입 절차 (2)

오퍼를 넣기 전에 크레딧을 체크하고 융자인과 상담하여 사전 융자승인서를 확보할 필요가 있다는 것을 지난 주에 설명했다. 사전 융자승인을 받기 위한 중요한 조건 중의 하나가 자산이다. 모기지 융자를 받기 위해서는 현재 가지고 있는 주택구입 자금을 융자은행에 보여줄 필요가 있는데 주택구입 자금이란 다운페이할 돈과 주택구입 비용(Closing Cost) 그리고 3~6개월치 모기지 페이먼트와 재산세 집보험을 일컫는다. 40만달러의 집을 사면서 20%를 다운한다면 다운페이할 돈이 8만달러 주택구입 비용이 약 8000달러(집 가격의 2% 정도) 3개월치 페이먼트와 재산세 집보험이 6700달러 정도이므로 최소한 모두 9만4700달러의 돈을 보여줘야 하는데 이 돈은 반드시 은행에 예치되어 있어야 한다. 가끔 부모나 형제가 집 살 돈을 제공하는 경우가 있는데 이는 기프트(증여)로 처리하는 방법이 있다. 그러나 반드시 본인의 돈은 본인의 은행구좌에 기프트 받을 돈은 주는 사람의 은행구좌에 있어야 한다. 다시 말해 장롱 속에 가지고 있는 현금은 집을 사는데 이용할 수가 없는 돈이므로 현금을 가지고 있다면 빨리 은행에 예치할 방법을 찾아야 할 것이다. 이제 융자가 가능하다는 사전 융자승인서를 확보했다면 주택 쇼핑을 하며 마음에 드는 집에 오퍼를 넣을 수 있고 셀러가 오퍼를 수락한다면 에스크로를 오픈할 수 있을 것이다. 그러나 에스크로를 열기 전에 반드시 융자인을 통해 자신이 구입하는 집의 가격이 시세에 맞는지 확인할 필요가 있다. 에스크로 오픈 후에 감정가격이 매매가격보다 적게 나온다면 여러 가지 복잡한 문제들이 발생할 수 있기 때문이다. 에스크로 기간은 보통 30일이지만 최근에는 까다로워진 융자환경 때문에 40~45일로 잡는 것이 좋다. 에스크로가 열리고 난 후 등기가 되는 날까지는 '근신의 기간'이다. 항상 융자인과 연락이 될 수 있는 상태를 유지해야 하며 융자은행이 요구하는 서류를 때에 맞추어 준비해야 하기 때문에 장거리 여행은 삼가는 것이 좋다. 또 에스크로가 끝날 때까지는 일체의 크레딧 관련 행위를 하지 않는 것이 좋다. ▷문의: (213)675-4044

2009-05-27

[앤드류 문의 융자백과] 주택구입 절차 (1)

말도 많고 탈도 많은 주택경기 허구한 날 신문을 도배하는 것이 부동산 얘기지만 처음으로 집을 사려는 사람들은 어리둥절하기만 하다. 처음 해보는 일이니 쉽지 않을진대 작금의 주택경기와 모기지 융자시장의 상황이 수십 년 만에 벌어지는 희한한 모양이라 더욱 그럴 것이다. 이제 집을 사는 행위는 모든 악기의 화음이 오차없이 어우러져야 하는 오케스트라의 연주와도 같은 정확하고 세밀한 작업이다. 집을 사려는 바이어의 크레딧 직장과 수입 은행의 자금 체류신분 등의 종합적 상황과 주택구입을 도와주는 에이전트의 능력 그리고 융자를 담당하는 융자인의 능력이 모두 조화롭게 작용해야 에스크로를 무사히 끝내고 내 집을 소유하는 기쁨을 맛볼 수 있을 것이다. 주택구입을 결정했다면 집을 보러 다니기 전에 먼저 해야 할 일이 있다. 첫째 모기지 융자를 얻어야 한다면 크레딧 리포트를 체크하자. 지금은 예전처럼 크레딧 점수만 가지고 신용을 평가하는 시대가 아니다. 크레딧 리포트에 숨어있는 다양한 정보들이 모두 중요한데 그 정보의 해석은 전문가만이 할 수 있으므로 융자인의 도움을 받을 필요가 있다. 만약 크레딧에 문제가 있다면 크레딧 교정을 하고 나서 집을 봐야 할 것이다. 둘째 크레딧에 문제가 없다면 현재 직장과 수입 은행의 자금으로 융자를 받을 수 있는지 또 어느 정도의 금액을 융자받을 수 있는지를 확인해야 한다. 받을 수 있는 융자의 규모에 따라 구입 가능한 집의 가격이 정해지므로 이 절차는 매우 중요하다. 수입이 부족하거나 자영업을 하는데 세금보고를 적게 했다면 융자전문인과 심도 있게 상의할 필요가 있다. 당장 은행에 돈이 부족하거나 다른 곳에서 돈이 들어오는 경우도 마찬가지다. 영주권이 없는 경우 집이 있는데 두 번째 또는 세 번째 집을 사는 경우 융자를 누구의 이름으로 해야 할지 모호한 경우 등도 융자전문인과 상의해야 할 문제들이다. 융자를 받을 수 있다는 확답을 들으면 사전 융자승인서를 받아둘 필요가 있다. 사전 융자승인서는 셀러 측에서 오퍼를 받을 때 함께 요구하는 서류이다. 요즈음에는 셀러 측에서 사전 융자승인서 외에 바이어의 자금 출처를 보여줄 것을 요구하는 경우도 있다. 은행에 충분한 자금이 있다면 문제가 없지만 그렇지 않은 경우에는 적절한 다른 방법을 모색해야 할 것이다. ▷문의: (213)675-4044

2009-05-20

[앤드류 문의 융자백과] 융자시 발생하는 비용

집을 사기 위해 에스크로를 열고 융자 과정이 거의 끝나갈 때 바이어는 에스크로 회사에서 융자 서류(Loan Doc)에 사인을 하게 된다. 복잡한 내용 중에 역시 가장 관심이 가는 것은 비용의 문제이다. 다운페이먼트와 융자에 소요된 비용 그리고 선납금을 모두 계산해야 펀딩(은행에서 융자금액을 내주는 것)이 이뤄지는데 다운페이먼트는 애초에 정해졌기 때문에 그 액수를 알고 있지만 융자 관련 비용과 선납금은 융자 서류를 받아 본 후에야 정확히 파악할 수 있으므로 에스크로 오피서나 융자인의 친절한 설명이 필요하다. 융자를 받는 과정에서 발생하는 비용은 대략 집값의 1.5% 정도인데 첫째, 융자 은행에서 부과하는 비용, 둘째, 에스크로와 타이틀 회사에 지불해야 하는 비용, 셋째, 융자 회사에 지불하는 비용, 넷째, 주정부와 카운티에 지불하는 비용이 그것이다. 선납금은 경우에 따라 꽤 차이가 날 수 있으므로 별도의 설명이 필요하다. 첫째, 융자은행에 지불하는 비용으로는 펀딩 비용, 서류 작성 비용, 세금 정리 비용, 서류 심사 비용 등이 있으며 둘째, 에스크로 회사에 지불하는 비용은 에스크로 비용, 융자액 정산 비용, 공증 비용 등이며 타이틀 회사에 지불하는 것으로는 타이틀 보험료 배서 비용 기존의 융자금을 갚는 서브 에스크로 비용 등이 있다. 셋째, 융자 회사에 지불하는 비용은 융자 수수료 융자 업무 비용, 감정 비용, 크레딧 리포트 조회 비용 등이며 넷째, 주정부와 카운티 정부 에 지불하는 세금과 등기 비용 등이 있다. 선납금이라 함은 비용이 아니라 내야 할 것을 미리 내는 것인데 선납 이자 선납 재산세 선납 보험료 선납 HOA 등을 말한다. 선납 이자는 펀딩이 이뤄진 날부터 그 달 말까지의 이자를 미리 내는 것이며 선납 보험료는 보통 1년치를 미리 정산한다. 선납 재산세는 택스 임파운드(재산세 분납)를 선택할 경우에 해당되는 사항인데 '재산세 분납'은 재산세를 1년에 두 번 지불하지 않고 모기지 페이먼트와 함께 매달 한 달치의 재산세를 계산하는 것을 말한다. 재산세 분납을 선택하면 적게는 한 달치 많게는 여덟 달치의 재산세를 미리 내게 되는데 이는 에스크로가 끝난 달(1월부터 12월 중에)과 재산세 납부 마감일(4월 10일과 12월 10일)을 연계하여 계산되어 다소 복잡하므로 융자인의 설명이 필요한 부분이다. ▷문의: (213)675-4044

2009-05-13

[앤드류 문의 융자백과] 오바마의 주택부양정책

지난 2월 18일 오바마 정부는 수렁에 빠진 주택경기를 진작시킬 목적으로 2대 주택경기 부양책 즉 '105% 재융자'와 '융자조정안'을 발표했고 이후 4월 초에 그 가이드라인을 제시함으로써 실행에 착수했다. 이자를 낮춰 페이먼트의 부담을 덜어줌으로써 숏세일과 차압으로부터 주택소유주를 구제하고 더불어 주택가격을 안정시키겠다는 의도로 시행되는 2대 정책의 허와 실을 진단해본다. 105% 재융자는 1차 융자의 액수가 현재 집의 감정가의 105% 이하일 때 이용할 수 있다(2차 융자의 액수는 관계없다. 경우에 따라 다르겠지만 1차 2차를 합쳐 집가격의 130~140%가 된다 할지라도 이 재융자를 이용해 이자를 낮출 수 있다. 그러나 1차 융자의 LTV(집값 대비 융자액의 비율)가 95% 이하인 경우와 95.1% 이상 97% 이하인 경우 그리고 97.1% 이상 105%까지의 경우는 각각 이자가 다르다. 크레딧이 700점이라면 LTV 95%까지는 정상적인 이자를 받을 수 있으나 같은 크레딧 점수에 LTV가 97.1%가 넘는다면 이자가 0.5% 정도 높아진다. 콘도나 234유닛도 0.5% 정도 이자가 높다. 또 크레딧이 720점을 넘지 못한다면 점수가 낮아짐에 따라 또 LTV가 높아짐에 따라 이자가 올라간다. 본인이 살지 않는 집이라면 LTV가 80%를 넘을 경우 자그마치 이자가 2% 이상 높아진다. 이런저런 이유로 이자가 높아지는 것을 감안한다면 현재 6.5%~8.0% 정도의 높은 이자를 가지고 있는 경우에나 105% 재융자로 혜택을 볼 수 있다는 결론인데 이에 해당되는 주택소유주가 그리 많을 것 같지 않다. 오바마 융자조정의 가장 중요한 가이드라인은 수입대비 페이먼트의 비율이다. 소득증명을 제시하면 페이먼트를 월수입의 31%까지 낮춰주겠다는 것인데 이는 빛 좋은 개살구가 될 확률이 높다. 예를 들어 현재 페이먼트가 2500달러인데 월수입이 3000달러라는 것을 증명하면 페이먼트를 930달러($3000ⅹ31%)로 낮추어 줄 것인가? 월수입이 2000달러라면 620달러로 낮추어 줄 것인가? 그렇지 않다. 결국 현재 수입대비 페이먼트의 비율이 얼마 이하일 경우에만 융자조정을 해주겠다는 가이드라인이 정해지지 않는다면 이 융자조정안은 그림의 떡이란 비판을 면하기 어려울 것이다. 예를 들어 그 가이드라인이 50%라면 현재 페이먼트가 2500달러 월수입이 5000달러인 경우 페이먼트를 월수입의 31% 즉 1550달러로 낮추어 주는 것이며 그 가이드라인이 60%라면 현재 페이먼트가 2500달러 월수입이 4167달러($4167ⅹ60%=$2500)인 경우 페이먼트를 월수입의 31% 즉 1292달러로 낮추어주는 것이다. ▷문의: (213)675-4044

2009-05-06

[앤드류 문의 융자백과] 집 소유때 금전적 이득

가주부동산중개인협회는 2008년 4분기 현재 주택구입 능력지수가 59%라고 발표했다. 이는 1년 전인 2007년 4분기의 33%에 비해 26%가 증가한 수치인데 10명 중 6명이 캘리포니아의 중간 주택가격인 25만~26만달러의 집을 구입할 수 있다는 분석이다. 주택구입 능력이 제고된 것은 집값의 하락으로 인한 페이먼트의 감소에 기인하는데 금상첨화 40년 만에 최저치를 기록하고 있는 모기지 이자와 더불어 주택구입의 최적의 조건을 제공하고 있다. 내 집을 소유할 때의 여러 가지 혜택 중 금전적 이득에 관해 알아보자. 이는 렌트를 살 것인지 내 집을 소유할 것인지를 결정할 때 중요한 변수가 될 수 있으므로 한 번쯤 계산해 볼 필요가 있을 것이다. 첫째 캘리포니아 정부는 2010년 3월 1일까지 새집을 구입하는 경우에 1만달러(또는 집 가격의 5% 중 적은 금액)를 세금크레딧의 형태로 지급한다. 예산이 1억달러이므로 1만번째 구입자에게까지만 혜택이 주어지는데 현재 3500명 정도가 이 혜택을 받은 상태이다. 둘째 연방정부는 올해 11월 30일까지 첫 주택구입자(지난 3년간 집을 소유하지 않았거나 집을 소유했지만 렌트 주었던 사람)에게 8000달러(또는 집 가격의 10% 중 적은 금액)를 세금 크레딧으로 지불한다. 셋째 재산세의 세금공제 혜택이 있다. 40만달러의 집을 소유하고 있다면 재산세는 연간 5000달러 정도인데 이를 연간 소득에서 공제하고 세금을 계산하는 것이다. 예를 들어 15%의 세율로 세금을 낸다면 750달러(5000달러 ⅹ 15%)의 세금을 절약하게 되는 것이다. 세컨드 홈이 있는데 1년 내내 렌트를 주지 않고 자신이 별장용으로만 이용했다면 그 재산세에 대해서도 거주하는 집과 똑 같은 세금혜택을 받을 수 있다. 투자용 주택을 소유하며 임대를 주고 있다면 1년간 받은 총 임대료에서 모기지 이자와 재산세 보험료 관리비를 제한 나머지 금액을 세금 보고하게 되는데 소득보다 비용이 많아 손실처리하는 경우가 대부분이므로 결국 임대소득은 세금 없는 수입이 되는 셈이다. 넷째 1년간 지불한 모기지 이자도 세금공제의 대상이다. 40만달러의 집을 20% 다운하고 구입했다면 1년간 모기지 이자는 1만6000달러 정도가 되는데 역시 15%의 세율로 세금을 낸다면 2400달러의 세금을 절약하게 되는 것이다. 다섯째 자본이득에 대한 면세혜택이 있다. 40만달러의 집을 구입하고 집값이 60만달러로 오른 후에 처분한다면 20만달러의 자본이득에 대해 세금이 면제된다. 지난 2년간 거주했거나 지난 5년 중 2년 이상을 거주했다면 집을 팔 때 발생한 자본이득에 대해 부부 50만달러 개인 25만달러까지 면세혜택을 받을 수 있는 것이다. ▷문의: (213)675-4044

2009-04-29

[앤드류 문의 융자백과] 105% 재융자 (2)

가히 획기적이라 할 수 있는 오바마 정부의 HASP(Home Affordability and Stability Plan)에 의거한 105% 재융자가 지난 주부터 실행되기 시작했다. 조심스런 예측이지만 이미 정부는 주택가격이 거의 바닥에 다다랐다고 확신하고 있는 듯하다. 현재 1차 융자액수가 집값의 105%인데 낮은 이자로 재융자를 해준 후 내년쯤에 집값이 추가 하락하여 융자액수가 집값의 130%가 될 수도 있다고 판단한다면 이러한 정책을 실행에 옮길 수 없을 것이기 때문이다. 105% 재융자의 가이드라인을 알아보자. 우선 거주하는 집과 세컨드 홈 투자용 모두 가능하나 1차 융자가 컨포밍 융자액 이하여야 하며 최초에 20% 이상을 다운하고 구입했던 경우만 해당된다. 즉 주택이나 콘도 타운홈 등을 소유하고 있는 경우에는 1차 융자액이 41만7000달러 이하여야 하며 2유닛을 소유하고 있다면 융자액이 53만3850달러 이하 3유닛은 64만5300달러 이하 4유닛은 80만1950달러 이하여야 한다. 1차 융자액수가 주택가격(은행 감정 기준)의 105%를 넘어서는 안 되며 2차 융자액수는 관계없다. 그러나 2차 융자은행이 1차 융자의 105% 재융자를 허락해 줘야 이 재융자의 혜택을 받을 수 있다. 크레딧 점수는 은행에 따라 차이가 있지만 600점 내외라면 가능하며 프레디맥이 보유하고 있는 융자의 경우 지난 1년 이내에 늦은 모기지 페이먼트가 있으면 안되고 패니매 보유 융자는 1년 이내에 한 번만 늦은 페이먼트가 있다면 이 재융자를 받을 수 있다. 4년 이내에 파산기록 7년 이내에 차압기록이 있다면 심사에서 제외된다. 최초에 융자를 받을 때의 직장과 현재의 직장이 일치한다면 수입증명이 유예되며 그렇지 않은 경우에는 수입증명이 필요하다. 그러나 DTI(수입 대비 모든 월 페이먼트의 비율)의 심사기준이 없으므로 자격조건이 그리 까다롭진 않을 듯하다. 105% 재융자로 받을 수 있는 이자는 LTV와 크레딧 점수 유닛 수 융자 프로그램에 따라 4.00~6.00% 정도로 예상된다. 6.5%의 이자를 가지고 있는데 5%의 이자로 재융자를 받는다면 융자액 40만달러의 경우 월 500달러를 절약할 수 있으니 실로 절호의 기회라 할 수 있겠다. 20% 이상의 에퀴티 없이 재융자를 할 때 필수적으로 가입해야 하는 모기지 보험(PMI)이 유예되는 105% 재융자는 내년 6월 10일까지 한시적으로 시행될 예정이다. ▷문의: (213)675-4044

2009-04-22

[앤드류 문의 융자백과] 105% 재융자

지난 2월 오바마 정부는 105% 재융자와 융자조정에 관한 새로운 주택부양안을 발표했다. 이후 최근에 패니매와 프레디맥이 이 재융자의 가이드라인과 심사기준을 제시했으며 각 은행들은 이번 달 중순경부터 이 재융자의 실행에 들어갈 예정이다. 패니매와 프레디맥과 연관된 105% 재융자의 가이드라인에 대해 알아보자. 패니매 프레디맥과 연관되어 있다는 것은 1~4 유닛까지의 컨포밍 융자를 의미한다. 당연히 점보융자는 제외된다. 자신이 거주하는 집 세컨드 홈 투자용 유닛(4 유닛까지)을 구입하며 20% 이상을 다운하고 모기지 보험 없이 컨포밍 융자를 받았는데(융자상한액 72만9750달러) 집값이 하락하여 융자액이 집의 시가를 초과하는 경우에 재융자를 허용하여 이자를 낮추거나 융자기간을 연장할 수 있게 배려해 주겠다는 것이다. 이 때 융자액은 집의 시가의 105%를 넘어서는 안 된다. 예를 들어 집의 감정가가 40만달러라면 융자액이 42만달러(40만달러ⅹ105%) 이하일 경우에 한해 105% 재융자의 혜택을 받을 수 있다. 만약 집을 사고 나서 에퀴티를 사용해 2차 융자가 있다면 2차 융자은행이 1차 융자에 종속되겠다는 약속을 할 경우에 한해 2차 액수에 상관없이 1차 융자에만 105% 한도 방침을 적용한다. 다시 말해 2차 융자의 액수에 관계없이 1차 융자액이 집값의 105%를 넘지 않으면 이 재융자의 혜택을 받을 수 있는 것이다. 105% 재융자는 해당 융자은행을 통해서만 가능하며 비록 80% 이상 LTV(집값 대비 융자의 비율)지만 모기지 보험(PMI 또는 MI)은 유예된다. 105% 재융자에는 까다로운 자격조건들도 있다. 우선 2009년 3월1일 이후에 재융자를 받은 사람은 해당되지 않으며 집을 구입할 당시 20% 이하를 다운하고 모기지 보험을 들었던 경우 4년 이내에 파산 기록이 있는 경우 7년 이내에 차압 기록이 있는 경우 지난 1년 이내에 모기지 페이먼트에 늦은 기록이 있는 경우에는 이 재융자를 받을 수 없다. 105% 재융자로 받을 수 있는 융자 프로그램은 5년 이상의 고정 프로그램들이다. 즉 5710년 고정 후 변동 15년 또는 30년 고정 등 원금과 이자를 지불하는 프로그램들이며 이자만 내는 프로그램은 받을 수 없다. 또 정부에서 도와주는 정부관련 융자를 가지고 있을 경우에는 이 재융자를 이용할 수 없으며 2차 융자를 1차에 합치는 것도 불가능하다. 105% 재융자를 받기 위한 크레딧 리포트상의 가이드라인과 이자는 아직 발표되지 않았으나 반드시 수입증명이 필요하다는 것은 미리 알아둘 필요가 있겠다. ▷문의: (213)675-4044

2009-04-15

[앤드류 문의 융자백과] 목표 이자율

미국정부는 2~3년간 지속되고 있는 주택경기 하락과 전반적인 경기침체 그리고 금융위기와 재정위기의 극복을 위해 수많은 해결책을 모색하여 시행하고 있다. 정부는 은행과 크레딧 기관들과의 협력 하에 모기지 융자의 자격조건을 강화하고 있으며 한편으로는 융자받은 후에 페이먼트의 부담을 덜어주기 위해 또 다른 방책을 제시하고 있는데 그것이 '목표 이자율(Target Rate)'제도이다. 주택 경기 하락과 경기 침체로 많은 주택소유주들에게 월 페이먼트가 큰 부담이 되고 있으며 실제로 페이먼트를 하지 못해 숏세일이나 차압으로 집을 포기하는 경우가 많은데 이러한 극단적인 상황을 조금이라도 개선하기 위한 조치라고 생각할 수 있다. 주택을 구입하며 받는 모기지 융자의 이자는 융자받는 사람의 여러 가지 조건에 따라 천차만별 차이가 있을 수 있다. 거주할 목적으로 집을 사는데 크레딧 점수가 740점 이상이며 크레딧의 내용에 문제가 전혀 없고 20% 이상 다운페이하고 융자액수가 41만7000달러 미만이며 수입증명을 완벽하게 할 수 있고 매달 모기지 페이먼트와 함께 재산세와 집보험료를 납부하겠다는 약속(Tax Impound)을 하며 구입하는 집이 콘도가 아닌 단독주택이라면 최저의 이자를 받을 수 있다. 그러나 위의 8가지 조건을 완벽하게 갖춘다는 것은 매우 어려운 일이며 부족한 조건에 따라 이자가 높아지므로 최악의 경우에는 2~3%포인트 높은 이자를 감수해야 하는 상황도 있을 수 있다. 융자액수가 40만달러인데 이자가 2%포인트 높아진다면 월 페이먼트가 667달러 많아지는데 이는 결코 적은 액수가 아니다. 이러한 문제점을 해소하기 위한 조치가 목표 이자율 제도이다. 목표 이자율이란 위의 8가지 조건을 모두 갖춘 경우에 받을 수 있는 최저 이자인데 모든 융자자에게 목표 이자율 즉 최저의 이자를 주고 부족한 조건에 따른 이자의 상승분을 현금으로 계산하여 융자 받을 때 융자은행에 지불하는 것이 목표 이자율 제도이다. 예컨대 위의 8가지 조건 중 4가지가 충족되지 않아 1%포인트 높은 이자를 받아야 한다면 융자액수 40만달러의 1% 즉 4000달러를 융자은행에 지불하고 최저의 이자를 받는 방식이다. 비록 융자 비용이 증가하여 주택구입시에 부담이 될 수 있지만 '매도 먼저 맞는 게 낫다'는 말을 상기한다면 최초에 비용을 지불하고 이후 월 페이먼트의 부담을 없애는 것이 현명한 방책이라 할 수 있을 것이다. ▷문의: (213)675-4044

2009-04-08

[앤드류 문의 융자백과] 외국인 융자

달러 대비 원화의 환율이 내려가기 시작하면서 미국 내 부동산을 구입하려는 한국인들의 문의가 조금씩 늘고 있다. 미국에 살고 있지 않은 사람들이 미국 내 부동산을 구입하려면 외국인 융자를 이용할 수 있다. 1~2년 전까지만 해도 외국인 융자가 그리 어렵지 않았으나 지금은 다른 모든 융자와 마찬가지로 외국인 융자도 매우 까다롭다. 한국에 살고 있는 사람으로서 미국 비자를 가지고 있다면 외국인 융자를 이용해 부동산을 구입할 수 있다. 다운 페이먼트는 최소 40% 이상이며 준비해야 하는 서류는 크레딧 기록 세금보고 서류 은행의 자산 증명 수입증명 여권 복사본 등이다. 첫째 미국에 살고 있는 사람들이 집을 살 때 크레딧 리포트를 제시하는 것과 마찬가지로 한국에 살고 있는 사람들도 크레딧을 보여줘야 한다. 크레딧 카드 셀폰 집전화 인터넷 자동차 보험 중 4가지의 월 페이먼트를 제대로 하고 있다는 해당회사의 편지 또는 12개월치 영수증을 제시해야 한다. 둘째 2년치 세금보고서의 영문 번역 서류를 제출해야 한다. 중요한 서류이므로 전문가의 도움을 받아야 한다. 셋째 미국 내에 본인의 은행계좌가 있어야 하며 그 계좌에 부동산을 구입하는데 소요되는 모든 자산이 들어 있어야 한다. 또 그 돈이 한국 내 본인의 은행계좌로부터 입금되었다는 것이 증명되어야 하므로 2개월치 한국의 은행과 미국의 은행의 계좌 명세서를 제출해야 한다. 부동산 구입에 소요되는 돈은 다운페이할 돈 클로징 코스트 12개월치 페이먼트 12개월치 집보험료와 재산세 등이다. 넷째 직장에 다니는 사람은 2개월치 월급명세서를 영문으로 준비해야 하며 자영업을 하는 사람은 비즈니스 라이선스와 웹사이트 주소 등이 필요하다. 준비된 모든 서류를 제출하면 은행은 서류심사 후에 융자 여부를 결정하게 되는데 경우에 따라서는 다운페이를 더 요구할 수도 있다. 외국인융자를 받기 위한 서류준비는 적지 않은 시간을 필요로 하며 또 은행의 서류심사에도 시간이 소요되므로 은행의 융자 승인을 받은 후에 구입 절차를 시작하는 것이 좋다. ▷문의: (213)675-4044

2009-04-01

[앤드류 문의 융자백과] 크레딧 관리 (3)

크레딧 리포트를 평가할 때 점수의 역할은 매우 크다. 크레딧 점수 평가기준은 예전보다 훨씬 높아져 가장 좋은 조건의 융자를 받으려면 740점은 넘어야 하며 점수가 내려감에 따라 이자가 높아진다. 너무 낮은 점수라면 아예 융자를 받지 못할 수도 있다. 그러나 크레딧 점수만 가지고 크레딧 리포트를 평가하는 것은 이제 호랑이 담배 피던 시절의 얘기가 되어버렸다. . 크레딧 리포트에는 일반인들이 간과하기 쉬운 많은 정보가 숨겨져 있다. 예전에는 이러한 자세한 정보들이 융자를 받는데 그다지 중요하게 여겨지지 않았으나 이미 2년 이상 전세계를 강타하고 있는 금융 및 재정위기와 이로 인한 융자환경의 악화로 은행들은 크레딧 리포트가 담고 있는 모든 정보를 활용하여 까다로운 융자기준을 정하고 있다. 첫째 크레딧 리포트에는 주소의 변경사항이 기록되어 있다. 융자 신청서에 신청자가 사우스 LA에 있는 직장에 근무하는 것으로 되어 있는데 지난 몇 년간의 이사기록이 LA에서 발렌시아로 다시 발렌시아에서 치노힐로 되어있으며 특히 그것이 아파트라면 융자은행은 추가 서류를 요구할 가능성이 높다. 직장에서 가까운 곳에서 점점 먼 곳으로 거주지를 옮긴 것이 상식적으로 이해하기 힘들기 때문이다. 둘째 크레딧 리포트에는 직장에 관한 정보가 기록되어 있다. 어떤 직장이 언제 기록되어 있는가 기록된 직장들간의 직종 연계성은 어떠한가 비즈니스 오너로 기록되어 있는가에 따라 준비해야 할 서류가 달라지며 이러한 내용들은 심지어 융자 가능성에도 영향을 미칠 수 있다. 셋째 거래선이 몇 개이며 얼마나 오래 되었는가도 중요하지만 그것이 어떤 거래선인가도 매우 중요하다. 남의 크레딧 카드에 이름을 올려 함께 사용할 경우(Authorized User) 은행은 본인의 크레딧에 대해 좋은 평가를 해주지 않는다. 남과 함께 쓰는 거래선은 많은데 정작 본인 개인의 거래선이 적다면 융자를 받는데 치명적일 수도 있다. 은행은 그 사람의 사회 경제적 활동이 매우 소극적이라고 생각하고 융자상환 가능성에 문제가 있다고 판단하기 때문이다. 넷째 지금은 영주권이 없으면 융자를 받을 수 없는 시대이다(외국인 융자는 예외). 크레딧 리포트에 기록된 주소 직장 SSN(소셜 시큐리티 번호) SSN을 받은 시기 등에 따라 은행은 영주권 사본을 요구할 수도 있다. 요구한 조건이 충족되지 않는다면 은행은 더 이상 융자심사를 진행하지 않을 것이다. ▷문의: (213)675-4044

2009-03-25

[앤드류 문의 융자백과] 크레딧 관리 (2)

알고 지내는 부동산 에이전트에게서 전화가 왔다. 집을 보여달라는 손님이 있어 먼저 크레딧을 체크하고 융자가능 여부를 확인하자고 제의했으나 '크레딧 점수가 최소한 760점은 넘을 것이다. 내가 융자받지 못하면 미국에 융자받을 사람 아무도 없다'는 말에 어쩔 수 없이 한 달여간 집을 보여주었는데 마음을 정할 때쯤 크레딧을 조회했더니 호언장담하던 점수가 640 융자를 받을 수 없으니 결국 한 달간 헛고생만 했다는 하소연이었다. 집을 사려고 할 때 중요한 4가지 요소가 있다. 감정여부 집을 사는데 필요한 자산 크레딧 점수와 내용 수입과 직장증명이 그것인데 특히 이 중에서 크레딧은 아무리 강조해도 지나치지 않을 중요한 부분이다. 감정이나 자산 그리고 직장과 수입은 내 마음대로 되는 것도 아니고 관심을 가지고 노력한다고 단기간 내에 좋아지는 것도 아니다. 그러나 크레딧 점수와 내용은 노력여하에 따라 어느 정도 향상될 수 있으므로 특별히 관심을 가질 필요가 있다. 크레딧 기관(Credit Bureau)들은 크레딧 점수 주기에 점점 야박해지고 있다. 즉 여러 가지 수단을 통해 가능하면 크레딧 점수를 깎아 내리려고 노력하고 있다는 것인데 이는 은행으로부터 각종 융자를 받을 수 있는 자격이 되는 대상을 점차 줄이겠다는 의도로 해석된다. 이것은 크레딧 기관 단독의 결정과 집행이 아니라 정부와 은행과의 긴밀한 공조조치로 이해해야 할 것이다. 대통령과 정부가 나서 경기부양과 주택구입 그리고 은행융자를 부추기고 있는 이즈음에 이러한 행위는 모순되는 것으로 보일 수 있다. 그러나 더욱 강화된 자격조건에 부합하는 사람도 상당히 많으며 그들에게 융자해줄 자금도 모자란 현재의 금융시장의 상황을 고려해보면 이는 이해할 수 있는 조치라고 생각된다. 크레딧 점수는 야박해지는데 은행들의 융자 자격 조건이 강화된다면 결국 융자를 받을 수 있는 가능성은 점차 줄어들 수밖에 없으니 이제는 크레딧 점수 1점 2점도 아쉽고 소중한 시대가 된 것이다. 예전에는 중복되는 크레딧 조회에 4점이 내려갔지만 이제는 그것이 5점이 될 수 있으며 늦은 페이먼트 한 번에 40점 내려가던 것이 45점이 될 수도 있으니 각별히 점수관리에 관심을 가져야 할 것이다. 자신의 크레딧 점수를 비교적 정확하게 알고 있는 사람이 미국국민의 30% 정도이며 전체의 70%의 크레딧에 오류가 발견된다는 통계에 귀 기울이고 중고등학교 다닐 때 시험점수 1 2점에 희로애락을 걸었던 경험을 살려 점수관리에 만전을 기하기 바란다. ▷문의: (213)675-4044

2009-03-18

[앤드류 문의 융자백과] 크레딧 관리 (1)

페이오프(모기지 융자를 모두 갚은 상태)한 100만달러짜리 집을 소유하고 있는 손님에게 전화를 받았다. 에퀴티 100만달러 중에서 10만달러를 홈에퀴티 라인 오브 크레딧으로 뽑고 은행에 가지고 있는 15만달러를 합쳐 25만달러를 다운하고 50만달러짜리 주택을 투자용으로 사고 싶다는 것이었다. 미국생활이 20년이 넘었다는 손님은 자신은 빚지는 걸 싫어해 자동차를 구입하거나 물건을 살 때 항상 현금으로 거래했으며 크레딧 점수가 760점이 넘는다고 자랑삼아 얘기했다. 크레딧 리포트를 살펴보니 거래선은 딱 하나 1년 전에 만든 가끔씩 사용하는 1000달러짜리 크레딧 카드가 전부였다. 이 손님은 100만달러라는 엄청난 에퀴티를 가지고 있음에도 불구하고 그 집을 담보로 단돈 1만달러를 빌리는 것도 불가능하고 설사 은행에 예금해둔 돈을 다운페이로 하고 집을 산다 할지라도 단돈 1만달러의 융자도 받을 수 없다(융자를 받지 않고 현금으로 사는 것은 가능하다). 미국이 크레딧이 중요한 사회라는 것은 미국생활을 조금이라도 해본 사람이라면 인정할 수밖에 없는 현실이다. 그런데 이제 미국은 크레딧이 '중요한' 사회에서 크레딧이 '전부인' 사회로 변화해가고 있다. 크레딧 리포트 하나로 개인의 재정상태나 신용상태 뿐만 아니라 개인의 신분 사회생활의 질 개개인의 인격까지도 파악할 수 있는 공상과학 영화에나 나옴직한 세상이 도래하고 있는 것이다. 이제 정부와 은행과 크레딧 뷰로(Credit Bureau)는 서로 긴밀하게 협조하는 삼자 동맹(?)을 만들어 작금의 금융위기를 초래한 여러 가지 문제점을 해결하기 위해 노력하고 있는데 크레딧 리포트의 과학화와 세밀화가 그 중 하나이다. 어느 날 자동차를 구입하려고 딜러에 들러 상담하던 중 연소득이 얼마나 되느냐는 질문에 실제보다 조금 올려 무심코 말해버린 '10만 달러'라는 대답 직업이 무엇이냐는 질문에 실제와 다르게 대답한 '봉제회사 사장입니다'라는 대답이 한 달 뒤 자신의 크레딧 리포트에 자세히 기록되어 사회활동에 걸림돌이 될 수 있다면 이는 엄청난 위협과 불편함을 초래할 수 있는 가공할 일이 아닐 수 없을 것이다. 개개인의 모든 정보를 기록하게 될 크레딧 리포트 집을 사는 일 뿐 아니라 모든 사회생활에 필수불가결의 요소가 될 크레딧 리포트를 제대로 관리하는 것은 그래서 그 무엇보다도 가치있고 중요한 일이라 할 수 있다. ▷문의: (213)675-4044

2009-03-11

[앤드류 문의 융자백과] 융자조정의 개념

현재 일반인들이 흔히 말하는 융자조정은 Loan Modification(융자조정)과 Loan Litigation(융자소송)의 두 가지로 나뉠 수 있다. Loan Modification(이하 '융자조정'으로 표기)은 주택소유주가 페이먼트를 하기 어려운 개인적인 상황을 은행에 보여줌으로써 이자를 낮추고 페이먼트를 낮추는 것을 말하며 융자소송은 집을 구입하며 융자를 받을 때 서명한 융자서류(Loan Doc)상에 나타나는 불법적인 계약조항 및 은행이 행한 불법적인 행위들(예를 들어 융자를 받는 사람이 한국인인데 한국어가 아닌 영어로 표기된 융자서류에 서명을 받은 것)을 제시함으로써 일종의 보상으로 이자와 페이먼트를 낮추는 것을 말한다. 융자조정은 주로 변호사와 함께 일하는 융자전문가들이 담당하고 있으며 융자소송은 주로 변호사들이 직접 담당하는 경우가 많다. 융자조정은 은행으로 서류가 접수된 후 2~6개월이면 그 결과를 알 수 있는 반면에 융자소송은 1~2년 정도 꽤 긴 시간이 소요된다. 따라서 작년 9월 경부터 많은 한인들이 신청하고 있는 융자조정은 이미 작년 12월부터 결과가 나오고 있지만 융자소송의 결과는 아직 대중매체나 사적인 경로를 통해 알려진 바 없다. 융자조정에 있어서는 페이먼트를 연체하고 있는 경우가 그렇지 않은 경우보다 좋은 결과를 기대할 수 있으며 조정기간도 줄일 수 있다. 그러나 페이먼트의 연체가 반드시 좋은 결과를 보장하는 것은 아니며 심지어 연체하고 있는 상황에서 융자조정을 거절당하는 경우도 있다. 융자조정에서 가장 중요한 것은 '개인적인 어려운 상황(Hardship)을 얼마나 진지하고 설득력있게 보여줄 수 있는가'이다. 페이먼트를 제대로 해왔는데 현재 심각한 어려움을 겪고 있다면 페이먼트를 연체하며 상대적으로 어려움이 덜한 경우보다 좋은 결과를 받을 수 있다. 한편 융자소송은 페이먼트의 연체 유무와 상관없이 진행된다. 최근에 정부는 주택소유주의 융자원금을 삭감해줄 것을 검토 중이라고 발표한 적이 있다. 현재 융자은행들은 오랜 기간 연체하고 있는 경우에 한해 종종 2차 융자를 삭감해주고 있는데(2차 융자 30만달러를 삭감받은 사례도 있음) 1차 융자의 삭감을 기대하는 것은 아직은 시기상조이다. '융자원금 50% 삭감 가능' '이자 3%로 조정 보장' 등의 말들은 힘든 시기에 우리를 슬프게 하는 또 하나의 혹세무민에 불과하다는 것을 알아둘 필요가 있겠다. ▷문의: (213)675-4044

2009-03-04

[앤드류 문의 융자백과] 융자조정의 현실

최근 정부와 연방의회는 금융구제안과 경기부양법안을 통과시키고 이를 실행하기 위해 3조달러에 육박하는 천문학적인 비용을 조달하기로 했다. 이중에 부동산과 관련된 정책 중에는 모기지 페이먼트 보조정책과 융자조정 활성화 정책이 단연 으뜸의 관심사가 되고 있다. 전자는 페이먼트를 연체하기 전에 일정한 자격심사를 통과한 주택소유주들에게 페이먼트의 일정부분을 보조해주는 것이고 후자는 정부가 융자은행들에게 일정한 대가를 지불하고 융자조정에 적극적으로 나서도록 유도하는 정책이다. 특히 융자조정 시 이자를 낮춰 페이먼트를 줄여줄 뿐만 아니라 원금까지도 일부 삭감해주는 정책을 추진 중인데 이는 주택소유주들에게 40% 정도 하락한 시장가치의 집을 계속 보유할 의미를 제공하는 최상의 현실적인 정책으로 평가받을 만하다. 지난해 8월부터 본란을 통해 한인사회에 알려지기 시작한 융자조정은 이후 많은 사람들의 관심 속에 일도 많고 탈도 많았던 것이 사실이다. 어떤 이들은 융자조정으로 모든 사람들이 엄청난 혜택을 받을 수 있는 것처럼 과대선전하고 있고 또 어떤 이들은 융자조정은 신청을 해봐야 거의 이루어지지 않는 그림의 떡이라고 혹평하고 있다. 세상의 대부분의 논쟁들이 그러하듯이 이 두 가지의 극단적인 판단들은 모두 옳지 않다. 또 실제로 융자조정을 담당하여 그 모든 과정을 진행하고 성공과 실패라는 결과를 경험해보지 않은 채 융자조정을 판단하는 것은 코끼리의 다리를 만져보고 코끼리는 기둥같이 생겼다고 주장하는 장님의 경우와 별반 다를 것이 없다. 융자조정의 좋은 결과들은 계속되고 있다. 그러나 조정을 신청한 모든 사람들이 성공하는 것은 아니다. 좋은 결과라 함은 페이먼트를 만족스럽게 낮추었다는 것인데 그 결과는 페이먼트의 연체 유무 기존의 융자 프로그램의 종류와 이자 융자은행 페이먼트가 어려운 이유 등 여러 가지 요소에 따라 달라진다. 이제 정부 차원에서 융자조정을 적극 지원하고 심지어 원금삭감의 혜택까지 기대할 수 있는상황에서 많은 주택소유주들이 그 혜택을 받아 가계에 도움이 되고 나아가 국가 차원의 실물경제가 회복되는 계기가 되었으면 하는 바람이다. 수많은 한인들이 융자조정을 신청하고 그 결과를 초조히 기다리고 있는 이 시점에서 융자조정의 현주소를 앞으로 1. 현재 융자조정의 개념 2. 융자조정의 실제 결과 3. 융자조정의 성공과 실패조건 등의 제목으로 총 3회에 걸쳐 분석해 본다. ▷문의: (213)675-4044

2009-02-25

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